Sức nóng bất động sản công nghiệp ven biển miền Bắc

Với tỷ lệ lấp đầy cao và thu hút được nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), khu vực miền Bắc đang chứng kiến giai đoạn bùng nổ của thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp. Phân khúc này được dự báo sẽ phát triển mạnh ở địa bàn các tỉnh ven biển như Hải Phòng, Quảng Ninh…

Số liệu từ Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng - Bộ Công Thương cho thấy, tính đến hiện tại, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63,5 nghìn ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng.

Năm 2021 đánh dấu bùng nổ của thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc với tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn. Điều này được coi là sự tăng trưởng tất yếu, bởi đây là khu vực đang tập trung những tỉnh thành thu hút lượng vốn FDI hàng đầu cả nước như Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh,...

Thống kê của Bộ Công Thương cũng cho thấy, khu công nghiệp (KCN) Hải Hà (Quảng Ninh) đang là khu vực công nghiệp có diện tích lớn nhất khu vực là 4.988 ha tương ứng với mức thị phần gần 8% trên thị trường. Trong tương lai đây có thể sẽ là khu vực công nghiệp trọng điểm tại Quảng Ninh do sở hữu nguồn cung rất lớn đáp ứng được nhu cầu cao trên thị trường.

Đứng thứ hai là KCN Đầm Nhà Mạc (cũng thuộc địa bàn Quảng Ninh) với diện tích khoảng 3.700ha - tương ứng mức thị phần 5,88%. Tiếp sau, là KCN Lý Thường Kiệt ở Hưng Yên với diện tích đạt khoảng 1.990ha. Đối với các KCN còn lại có mức thị phần nhỏ hơn chỉ khoảng 1-2%, nhưng đây đều là các KCN lớn có quy mô từ 750 tới gần 1.700ha.

Theo Bộ Công Thương, căn cứ theo các số liệu thị phần trên thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc, tính tới thời điểm hiện tại, thị trường đang tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông Bắc bộ, trong đó nổi bật là tỉnh Quảng Ninh với quy mô diện tích đạt 11,3 nghìn ha, tương đương với 18% quy mô tại khu vực.

Ngoài ra, 5 tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất gồm Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Hà Nội chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Điều này cho thấy thị trường BĐS công nghiệp tại các tỉnh gần và ven biển cũng như khu vực trung tâm sẽ được chú trọng phát triển, có nhu cầu cao hơn và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn. Nguyên nhân bởi những khu vực này có tuyến giao thông phát triển và thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa trong quá trình sản xuất.

Theo chỉ số CR (được tính bằng tổng thị phần của các doanh nghiệp chiếm thị phần lớn nhất trên thị trường, thể hiện quy mô tương đối của nhóm doanh nghiệp này so với tổng dung lượng thị trường), Bộ Công Thương nhận định, các KCN hiện đang có mức độ cạnh tranh cao và gay gắt.

Theo nghiên cứu của Bộ Công Thương, hiện trên thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc chưa có KCN nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường. Bên cạnh đó, khu vực này đang có mức độ cạnh tranh gay gắt khi mà các chỉ số CR đều đang ở mức thấp, do số lượng KCN đông và có sự tương đồng về mặt diện tích nên thị phần được phân bổ đồng đều trên thị trường.

Bên cạnh đó, chỉ số HHI (tương tự nhu chỉ số CR) đang ở mức 164, nhỏ hơn gần 10 lần so với ngưỡng 1.800 - ngưỡng thể hiện thị trường tập trung ở mức độ cao. “Điều này đã cho thấy chính xác thị trường miền Bắc đang có mức độ tập trung rất thấp, các KCN đều có mức thị phần nhỏ và gần như không có KCN nào có mức thị phần nổi trội hay làm tăng mức độ tập trung của thị trường” - Bộ Công Thương nhận định.

Đánh giá về tiền năng BĐS công nghiệp miền Bắc nói riêng và BĐS công nghiệp Việt Nam nói chung, các chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, với tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, gia tăng các hiệp định thương mại tự do, lực lượng lao động trẻ, chính sách ưu đãi đầu tư và vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư BĐS công nghiệp.

Trong khi đó, ông Chí Vũ, Trưởng bộ phận môi giới dịch vụ KCN Collier Việt Nam cũng đưa ra dự báo, nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước cũng như miền Bắc như thỏi nam châm hút vốn các nhà sản xuất cả trong và nước ngoài. Bên cạnh đó, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ logistics cũng hứa hẹn tiềm năng lớn trong 12 tháng tới. Đặc biệt, giá thuê đất KCN ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn 20-33% so với Indonesia và Thái Lan.

Hoàng Lan