“Soi” động thái của người mua nhà Tp.HCM khi luật mới chính thức “bấm nút” từ hôm nay (1/8), bảng giá đất khẩn trương áp dụng

Theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM, Sở đang khẩn trương để có thể áp dụng bảng giá đất mới tại Tp.HCM song hành với thời điểm các Luật có hiệu lực từ 1/8 để tránh tình trạng Luật chờ giá đất.

Người mua tranh thủ trước “giờ vàng”

Theo ghi nhận, hơn 1 tháng qua, kể từ thời điểm Quốc hội chính thức thông qua hiệu lực của 3 Luật liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản thì cũng ngần ấy thời gian thị trường địa ốc Tp.HCM liên tục có tín hiệu mới từ sức cầu.

Gần đây, thông tin bảng giá đất mới với mức tăng từ 5-50 lần ở các tuyến đường, khu vực Tp.HCM đang được Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương áp dụng song hành với thời điểm các Luật có hiệu lực từ 1/8 tiếp tục tạo hiệu ứng đến động thái của người mua. Điều này được thể hiện qua số lượng người đi xem căn hộ, nhà đất tăng nhịp so với trước đó.

Ghi nhận khoảng vài tuần trở lại đây, nhất là những ngày sát với thời điểm các Luật chính thức có hiệu lực, lượng khách hàng đổ về tìm hiểu tại dự án căn hộ hoàn thiện Flora Panorama (thuộc KĐT Mizuki Park - khu Nam Tp.HCM) và dự án sắp bàn giao Akari City (khu Tây Tp.HCM) của Nam Long có dấu hiệu tăng nhiệt rõ nét. Đây cũng là nguồn cung căn hộ hiếm hoi có giá hợp lý, pháp lý tốt tại Tp.HCM ở giai đoạn này nên nhận được sự quan tâm tích cực của người mua. Theo tìm hiểu, khách hàng mua căn hộ tại đây vẫn khá quan tâm đến chính sách bán hàng cũng như thời điểm bàn giao nhà của dự án. Vì thế, chủ đầu tư này vẫn tiếp tục hỗ trợ chính sách thanh toán nhiều ưu đãi cho người mua. 

Một sàn giao dịch đất nền khu Đông Tp.HCM cũng cho hay, trước thông tin Luật mới có hiệu lực và bảng giá đất mới sắp áp dụng tại Tp.HCM, một số khách mua thực đưa ra quyết định nhanh hơn với các sản phẩm đã “ngắm nghía” trước đó. Trong khi nhà đầu tư thì “thong dong” hơn vì họ đã xuống tiền các lô đất, căn nhà giá tốt cách đó khá lâu. Hiện nhà đầu tư chờ thêm động thái mới từ thị trường và kì vọng bước “nhảy” về giá trong tương lai.

Tại cuộc họp mới đây, ông Nguyễn Toàn Thắng -Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM cho biết, Sở đang khẩn trương để có thể áp dụng bảng giá đất mới tại Tp.HCM song hành với thời điểm các Luật có hiệu lực từ 1/8 để tránh tình trạng Luật chờ giá đất. Điều này đang tạo tâm lý tích cực cho thị trường địa ốc.

Có thể thấy, thời gian qua, tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường bất động sản phía Nam. Mặc dù tâm lý này không bao phủ toàn thị trường nhưng đã xuất hiện ở một số dự án có mức giá tốt, pháp lý chuẩn chỉnh cùng sản phẩm đã hoặc sắp hiện hữu. Bởi lẽ, người mua xác định, sau khi Luật “bấm nút” từ 1/8 cùng bảng giá đất mới dự kiến áp dụng sớm sẽ tác động đến mặt bằng giá cũng như nguồn cung mới ra thị trường. Việc tăng điều kiện với chủ đầu tư dự án theo quy định của Luật mới đồng nghĩa sản phẩm ra được thị trường phải đảm bảo các tiêu chí khắt khe hơn. Từ đó, nguồn cung hạn chế, giá bán tăng là điều dễ nhìn thấy.

Vừa qua, lượng giao dịch trên thị trường tăng phản ánh tâm lý tranh thủ của người mua nhà. Theo số liệu từ DKRA Group, trong quý 2/2024 hầu hết các phân khúc đều tăng tỉ lệ hấp thụ. Trong đó, lượng tiêu thụ căn hộ Tp.HCM tăng 82% so với cùng kì năm ngoái, còn đất nền tăng 2,6 lần. Con số này cho thấy, động thái tìm tìm kiếm bất động sản đã rõ nét hơn sau những thông tin tích cực về chính sách mới.

Còn theo CBRE Việt Nam, đà phục hồi sức cầu thị trường chung cư Tp.HCM thể hiện rõ nét ở lượng giao dịch tăng và mặt bằng giá sơ cấp, thứ cấp bắt đầu nhích lên từ quý 2/2024. Điều này tiếp tục duy trì từ nay đến cuối năm 2024. Không chỉ người mua thực mà nhà đầu tư cũng nhìn thấy cơ hội khi có nhiều điểm mới tích cực đang hiện diện rõ.

Luật mới áp dụng, tăng cơ hội cho doanh nghiệp vững tài chính, dự án chuẩn pháp lý

Theo các chuyên gia, những doanh nghiệp đủ năng lực triển khai dự án, tài chính, pháp lý; các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, khai thác dòng tiền… sẽ tiếp tục có cơ hội trong “sân chơi mới” khi các Luật mới chính thức có hiệu lực từ hôm nay, 1/8/2024.

Các Luật mới được đánh giá sẽ bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của người mua nhà. Đồng thời chọn lọc các chủ đầu tư đủ năng lực pháp lý, tài chính để triển khai các dự án ra thị trường. Những điều chỉnh của các Luật mới sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch. Các chủ đầu tư có dự án chỉn chu, vững tài chính sẽ có cơ hội trong giai đoạn mới.

Theo những người trong ngành, Luật mới áp dụng sẽ tăng cơ hội cho doanh nghiệp vững tài chính và có dự án chuẩn chỉn pháp lý. Ảnh: Minh họa

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, Luật mới đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đủ mạnh để hoàn chỉnh pháp lý dự án trước khi đáp ứng điều kiện để ký hợp đồng mua bán.

Chưa kể, Luật mới sẽ bỏ khái niệm khung giá để chuyển qua bảng giá đất. Bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm theo giá thị trường, hiện đang khẩn trương áp dụng sớm. Cùng những quy định siết chặt hơn với các chủ đầu tư khiến chi phí phát triển dự án tăng lên, nguồn cung hạn hẹp, kéo theo giá bán bất động sản dự báo tăng mạnh trong tương lai.

Bên cạnh đó, nếu chủ đầu tư muốn phát triển dự án phải đấu giá đất, nhà nước đóng vai trò quản lý các dự án. Chủ đầu tư nào đáp ứng được yêu cầu về tài chính sẽ trúng thầu. Theo đó, những dự án hiện hữu đưa ra thị trường ở giai đoạn này là một lợi thế lớn, giúp người mua an tâm.

Mới đây, khi đặt câu hỏi, phân khúc nào sẽ tăng giá mạnh nhất khi 3 Luật về bất động sản có hiệu lực từ 1/8, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM cho rằng, không phải loại hình và phân khúc bất động sản nào cũng chịu tác động nhiều bởi các luật này.

Trong đó, nhà phố trong các khu dân cư đa số là dạng "bất động sản đơn lẻ" có sẵn, đã có sự ổn định cao nên mức độ chịu ảnh hưởng không lớn. Còn các loại hình như chung cư, nhà phố, biệt thự dự án, đất nông nghiệp, đất nền sẽ bị tác động nhiều ở các khía cạnh hành lang pháp lý, chi phí xử lý đất ban đầu và chi phí huy động vốn...

“Giá sơ cấp của các dự án mới tăng lên kéo theo giá thứ cấp của các dự án đã triển khai hoặc bàn giao cũng sẽ tăng. Đây có thể là một lực đẩy đáng kể cho giá bất động sản từ 2025”, ông Kiên nhấn mạnh.

Ngoài ra, với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh, thay vì có thể linh hoạt thu 20-30% như trước đây, theo ông Kiên chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp sẽ tăng lên. Các doanh nghiệp nếu năng lực tài chính không đủ sẽ phải bù đắp bằng cách tìm kênh huy động vốn khác như ngân hàng, cổ phiếu và trái phiếu. Điều này cũng khiến mặt bằng giá bất động sản đi lên.

Thời gian qua, khi đánh giá sức cầu của thị trường khi Luật mới "bấm nút", hầu hết các chuyên gia trong ngành vẫn nghiêng về phân khúc căn hộ ở các đô thị lớn đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây vẫn sẽ là phân khúc duy trì vị trí chủ đạo dẫn dắt thị trường và có những bước điều chỉnh trong 6 tháng cuối năm. Từ giữa năm 2025 đến đầu năm 2026, thị trường sẽ có những tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn với các phân khúc còn lại.

Như vậy để thấy, mặc dù "cuộc chơi" trên thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ khó hơn song chủ đầu tư nào trụ lại được càng khẳng định vị thế và có cơ hội phát triển. Từ đó, người mua cũng có cơ hội chọn lọc các dự án chỉn chu, đầy đủ pháp lý, an toàn dòng tiền.

Hạ Vy

Nhịp sống thị trường