Sở hữu chung cư 50 năm: Nhiều người lo mất tài sản
Ông Phương, dân chung cư quận 8, TP HCM lo nhà hết hạn sở hữu sẽ mất trắng, không biết đi về đâu nếu dự thảo sở hữu chung cư 50 năm thành Luật.
Ông Phương cho biết, tính đến năm 2022, ông và gia đình đã dọn về chung cư được hơn 9 năm, đã đóng 95% giá trị căn nhà và trả dứt nợ gốc lẫn lãi cho ngân hàng (vay mua trả góp) nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng). Ông cho biết, hàng năm cư dân đều đấu tranh, kiến nghị nhiều lần về việc đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng với chủ đầu tư và cả chính quyền địa phương nhưng chưa được giải quyết.
Theo hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư, bên mua căn hộ được sở hữu lâu dài nên gần chục năm qua, dù chưa có sổ hồng, hàng trăm hộ dân tại chung cư này vẫn kiên nhẫn chờ đợi. Ông Phương chia sẻ, nay Bộ Xây dựng có dự thảo cấp sổ hồng chung cư 50-70 năm, nhiều người ở đây lo bị mất tài sản khi thời gian sở hữu nhà hết hạn.
"Tôi đã ngoài 50 tuổi, căn hộ là tài sản cả đời sẽ để lại cho con cái. Nếu dự thảo thành luật, căn hộ bị giới hạn thời gian sở hữu thì tài sản này sẽ mất giá theo thời gian. Đến khi hết hạn sở hữu, nhà sẽ mất trắng, gia đình tôi biết đi đâu về đâu", ông Phương đặt câu hỏi.
Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án chung cư, nhà phố, đất nền, căn hộ... quanh khu vực Thủ Thiêm, tháng 2/2022. Ảnh: Quỳnh Trần
Ngụ tại chung cư Sài Gòn Home, quận Bình Tân, anh Hùng, 35 tuổi cho hay, nhiều ngày qua theo dõi thông tin dự thảo sở hữu căn hộ 50-70 năm, anh cũng thấy bất an về tương lai vì tất cả người dân chung cư này mòn mỏi chờ sổ hồng nhiều năm nhưng vô vọng. Anh Hùng giải thích, trước đây chung cư được sở hữu lâu dài, nên anh mua nhà với mục đích an cư, ổn định và tích lũy tài sản cả đời.
"Nếu biết có dự thảo sở hữu chung cư 50 năm, tôi sẽ không trả tiền một lần để mua căn hộ. Tôi thà chấp nhận ở thuê, dồn vốn liếng làm việc khác. Nếu dự thảo sở hữu căn hộ 50 năm thành luật, khi tôi về hưu nhà đã hết hạn, tôi và gia đình sẽ đối mặt với tương lai bấp bênh", anh Hùng chia sẻ.
Còn chị Huyền, 37 tuổi, ở Hà Nội, cho biết đã mua nhà chung cư tại một dự án thuộc địa bàn phường Yên Hòa quận Cầu Giấy từ cách đây 7 năm. Giá trị căn nhà thanh toán với chủ đầu tư lúc đó là 3,3 tỷ.
"Đó là tiền tiết kiệm cả đời của bố mẹ chồng, bố mẹ tôi và tiền tích lũy cả hai vợ chồng sau khoảng nhiều năm đi làm. Chúng tôi cũng phải vay lãi ngân hàng và trả đến 6,7 năm mới hết khoản nợ đó. 10 năm tôi lấy chồng thì có đến 6,7 năm trả nợ", chị kể.
Theo chị Huyền, khi mua nhà, doanh nghiệp nói đây là loại hình sở hữu vĩnh viễn. Chủ đầu tư giải thích rằng nếu sau này tòa nhà cũ nát, quyền sở hữu vẫn được đảm bảo mãi mãi, kể cả đến thế hệ con cháu. Đó chính là lý do chúng tôi quyết định dồn tiền mua chung cư bởi muốn nó là tài sản cho con cháu, để thế hệ sau không phải lo nghĩ về nhà cửa nữa", chị nói.
Chị nhìn nhận, nếu thời gian sở hữu bị giới hạn 50-70 năm, căn hộ chung cư từ vị thế tài sản sẽ trở thành tiêu sản, giống như chiếc xe ôtô. Chị cho biết, nếu chính sách này thành sự thật, gia đình chắc chắn sẽ tính bán chung cư đi bằng bất kỳ giá nào, kể cả lỗ để có thể chuyển sang đất nền.
Khảo sát của VnExpress cho thấy có 2 nhóm ý kiến trái chiều nhau về dự thảo sở hữu chung cư 50-70 năm. Nhóm thứ nhất lo ngại dự thảo nếu thành luật sẽ khiến họ mất tài sản, cuộc sống bấp bênh khi thời gian sở hữu hết hạn, tài sản dần mất giá theo thời gian. Nhóm thứ hai, chiếm thiểu số, là trường hợp người mua căn hộ trên đất thương mại dịch vụ, ngay từ đầu đã biết rõ thời hạn sử dụng là 50 năm, tỏ ra bình thản đón nhận.
Bà Lý, mua căn hộ có thời gian sở hữu 50 năm, tại một cao ốc gần chợ Nguyễn Thái Bình, quận 1, TP HCM, cho biết ngay từ đầu đã xác định tài sản không được sở hữu lâu dài nên không lo nghĩ đến kịch bản mất trắng tài sản. "Do biết rõ thời gian hết hạn căn hộ, tôi đã tính khấu hao trong quá trình sử dụng theo từng năm ngay từ lúc mua nhà. Đến khi hết hạn, nếu được đóng tiền để gia hạn thì tốt, trường hợp không được gia hạn sẽ chấp nhận thực tế", bà Lý cho hay.
Trước những quan điểm gây tranh cãi về đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư 50-70 năm, hôm qua Bộ Xây dựng đã có thêm những lý giải. Bộ này cho biết đề xuất mới này được tham khảo dựa trên kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới, đáp ứng công tác chỉnh trang đô thị và phù hợp với pháp luật về dân sự. Việc này cũng sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài), từ đó tạo điều kiện để người dân có tài chính trung bình có thể mua nhà; đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định...
Ngoài ra, Bộ Xây Dựng cho biết trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại sẽ xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư, người đang có sở hữu nhà có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác...
Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn cho rằng cần hết sức thận trọng khi đưa việc giới hạn thời gian sở hữu 50-70 năm vào luật thay vì sở hữu lâu dài như trước đây, vì có thể tạo ra cú sốc tâm lý rất lớn. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ở thời điểm hiện nay, các nhà làm luật chưa nên áp dụng niên hạn sở hữu nhà chung cư.
Ông Châu phân tích, người Việt có tập quán sở hữu nhà ở lâu dài từ trước khi thị trường bất động sản được hình thành theo cơ chế thị trường như hiện nay. Tùy vào khả năng tài chính, người có nhiều tiền mua nhà đất (nhà liền thổ như nhà phố, biệt thự), ít tiền cũng tích góp mua chung cư (nhà cao tầng). Mục đích mua nhà là để ổn định cuộc sống của bản thân và gia đình, vừa tích lũy tài sản vừa sở hữu lâu dài, thậm chí thừa kế cho con cái. Vì vậy, giới hạn thời gian sở hữu chung cư sẽ khiến toàn thị trường căn hộ bị cú sốc suy giảm.
Ông Châu kiến nghị chỉ nên giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi công trình bị xuống cấp nghiêm trọng. Khi đó, nhà chung cư không còn an toàn để sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình này đồng thời phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. Cụ thể, nếu nhà chung cư phải đập đi xây lại, những người sở hữu cũ phải được quyền chọn lựa tái định cư hoặc nhận suất bồi thường theo giá thị trường, để họ được an cư, đảm bảo cuộc sống.
"Công trình nào cũng có tuổi thọ và sẽ bị xuống cấp theo thời gian. Không thể vin vào lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là không phù hợp", ông Châu nhấn mạnh.
Trao đổi với VnExpress, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói rằng không nên đặt ra đề xuất sở hữu chung cư 50-70 năm dù việc chuyển đổi này nhiều khả năng tạo được thuận lợi trong cải tạo các chung cư cũ. "Chung cư đang được sở hữu dài hạn, giờ chuyển thành nhà có thời hạn sẽ có rất nhiều thứ vướng víu cần giải quyết chứ không chỉ một hai câu là xong", ông nói.
Chẳng hạn như tất cả chung cư (cũ, mới) sẽ phải chuyển sang ngắn hạn hay chỉ chuyển các căn từ xây dựng thời điểm có quyết định? Hay tại các chung cư cũ thì sẽ chuyển từ khi người sở hữu mua hay ở lúc được cấp giấy. Những điều này theo ông cần quy định rất rõ.
Bên cạnh đó, ông Võ cũng cho rằng, nếu đề xuất hạn chế thời gian sở hữu nhằm hướng đến việc cải tạo chung cư cũ thì "không đến mức" phải quy định như vậy. Thứ nhất, chung cư – tức nhà ở - trong quan niệm của người Việt là tài sản ổn định, con cháu sẽ được kế thừa. Do vậy, đây là vấn đề lớn mà nếu hành xử không cẩn thận sẽ đảo lộn cuộc sống của người dân, trở thành bức xúc xã hội khó giải quyết. Thứ hai, với chung cư cũ, ông cho rằng chỉ cần đưa ra phương án xử lý công khai lợi ích mà nhà đầu tư, cư dân cùng đạt được (nếu đạt được 70% đồng thuận) thì coi như được duyệt.
"Đây là cách nhiều nước đang làm, tại sao Việt Nam không áp dụng mà cứ chờ đợi ngân sách để cải tạo. Mình đang tự làm khó mình rồi đưa ra các cách xử lý như đề xuất trên là không phù hợp", ông nói.
Ông Võ cũng cho rằng đề xuất thời gian sở hữu chung cư chỉ thực sự phù hợp nếu Việt Nam đưa ra từ năm 1998 – thời điểm quy định đất ở là vô thời hạn trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. "Nếu muốn làm thì phải làm từ đầu, còn không thể trước đây quy định dài hạn, giờ lại muốn là ngắn hạn được", ông nhận xét.
Vũ Lê - Đức Minh
