“Nhà đầu tư bất động sản đang chuẩn bị tâm lý và kịch bản cho quyết định đầu tư”

Thị trường bất động sản đã có nhiều phản ứng tích cực sau những động thái mạnh mẽ tháo gỡ của Chính phủ, Bộ ngành. Theo đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, thị trường cuối năm sẽ có những điểm sáng hơn khi các Luật liên quan tới bất động sản được thông qua.

Bà đánh giá thế nào về thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2023?

Các chỉ số của thị trường bất động sản Hà Nội trong những tháng đầu năm 2023 chưa thấy rõ sự phục hồi mặc dù có một số điểm tích cực.

Trong quý 2/2023, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại thị trường Hà Nội đạt là 20.412 căn, nguồn cung mới là 3.596 căn, tăng 76% theo quý và 125% theo năm. Số lượng căn bán được so với quý trước tuy ghi nhận mức giảm 6%, đạt 2.500 giao dịch, nhưng lại tăng 11% theo năm. Ba chỉ số này trong tương quan với cùng kỳ năm 2022, có thể thấy thị trường có những tín hiệu tích cực nhất định.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn sâu hơn vào các chỉ số này. Số lượng nguồn cung căn hộ mới tuy được ghi nhận mức tăng, nhưng đa số vẫn là nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Thêm vào đó, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán là 28%, đây chưa thực sự là mức tốt của thị trường.

Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung sơ cấp vẫn rất ít, nguồn cung mới gồm 126 căn từ hai dự án hiện hữu, tăng 334% theo quý. Khác với thị trường căn hộ, giao dịch phân khúc này theo quý có xu hướng được cải thiện sau quý đầu ảm đạm, lượng giao dịch đạt 106 căn đã bán, tăng 20% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 13%, nguồn cung mới đạt hấp thụ 50%.

Bức tranh này cho thấy, đối với thị trường biệt thự và nhà liền kề, nếu giá ở ngưỡng hợp lý và dự án có quy hoạch bài bản thì vẫn thu hút được nhà đầu tư. Đây là một trong những dấu hiệu tích cực được ghi nhận trong thời điểm cuối quý 2/2023, khi thị trường có dự án thấp tầng có sản phẩm chào bán mức giá khoảng 10 tỷ/căn.

Một góc độ khác, tốc độ thanh khoản của thị trường chưa thực sự tốt. Nguồn cung sơ cấp mất cân đối với nhu cầu. Thiếu nguồn cung mới với mức giá hợp lý khiến cho sự lựa chọn của người mua ít hơn, từ đó khiến họ cân nhắc về các dòng sản phẩm khác. Lý do khác có thể kể đến là việc bản thân các nhà đầu tư cũng như những người mua để sử dụng đều có chung quan ngại nhất định về tính chất pháp lý cũng như tiến độ triển khai của các sản phẩm đang bán ra thị trường.

Tâm lý thận trọng càng thể hiện rõ vào giai đoạn cuối quý 2/2023, khi lãi suất ngân hàng hạ, thị trường kỳ vọng rằng người mua có thể tiếp cận dễ dàng hơn vốn vay của ngân hàng và sẽ nhanh chóng xuống tiền. Nhưng trên thực tế nhóm các nhà đầu tư cũng như người mua để ở vẫn thận trọng về việc lãi suất vẫn chưa đứng ở mức hợp lý nên vẫn chần chừ trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, thời gian gần đây, bản thân thị trường cũng rất kỳ vọng và chờ đợi vào các văn bản, chính sách mới cũng như việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi cùng các luật liên quan dự kiến vào cuối năm. Trước những thay đổi này, các nhà đầu tư cũng đang chuẩn bị tâm lý và kịch bản cho các quyết định đầu tư của mình.

Có thể thấy, nhìn chung tại thị trường, người mua vẫn giữ tâm lý chờ đợi khi giá của bất động sản đang đứng ở mức cao. Mặc dù một số sản phẩm đã ghi nhận mức điều chỉnh, nhưng mức điều chỉnh này do vị trí và loại hình lại có mức điều chỉnh rất khác nhau. Ví dụ, những sản phẩm trong khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức cao nhưng tại một số khu vực như ngoài vành đai 3 đã ghi nhận điều chỉnh giá xuống. Điều này cho thấy nhà đầu tư cũng như những người mua hiện nay cũng đang quan ngại về việc thị trường tiếp sau đây sẽ diễn biến như thế nào và giá như vậy là đã thật sự hợp lý để mua chưa.

Theo bà, thị trường đã phản ứng ra sao từ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, tháo gỡ của Tổ công tác?

Thị trường đã có những phản ứng tích cực nhờ sự đồng hành từ Chính phủ cùng với các tổ chức liên quan trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, thị trường luôn có độ trễ đối với các Nghị quyết, Chính sách hỗ trợ. Tại thời điểm quý 2/2023 đã có thêm, nhưng không phải nhiều dự án có thể đưa ra thị trường và cũng xuất hiện những tín hiệu của các dự án dự kiến sắp tới. Tuy nhiên, theo đánh giá của Savills, số lượng này vẫn chưa nhiều.

Thị trường hiện nay cũng kỳ vọng vào chính sách tiền tệ, khi có thông tin về giảm lãi suất điều hành, để mức lãi suất ưu đãi hơn hoặc các gói hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp và người mua nhà. Mặc dù vào thời điểm cuối quý 2/2023 việc tiếp cận nguồn vốn với ngân hàng đã dễ dàng hơn trước nhưng vẫn có những sự quan ngại về việc mức lãi suất có điều chỉnh tiếp tục. Tâm lý này đồng thời ảnh hưởng tới mức độ cải thiện của tình hình hoạt động thị trường. Bên cạnh đó, vào thời điểm giai đoạn cuối quý 2, các chính sách tài khóa và việc thúc đẩy đầu tư công cũng đang được chính phủ đẩy mạnh, nằm trong nỗ lực hỗ trợ cho sự phát triển của nền kinh tế. Từ đó, hỗ trợ cho sự hồi phục của thị trường bất động sản, giúp dòng tiền đi vào các hoạt động xây dựng, các hoạt động liên quan đến ngành bất động sản, từ đó hỗ trợ cho hoạt động thị trường.

Bà đánh giá vấn đề đáng lo ngại nhất của thị trường hiện nay là gì?

Vào thời điểm hiện nay, thanh khoản của thị trường vẫn ở mức thấp. Lượng tiền nhàn rỗi vẫn được ghi nhận nhưng chưa quyết định tham gia vào thị trường. Bởi người mua vẫn quan ngại mức giá còn ở mức cao, việc tham gia vào thời điểm này sẽ không đạt kỳ vọng lợi nhuận. Thêm vào đó, sự lựa chọn đối với sản phẩm hiện nay chưa nhiều và mất cân đối cung - cầu vẫn hiện hữu. Người mua kỳ vọng vào những dòng sản phẩm vừa túi tiền, nhưng hiện nay nguồn cung tại thị trường chưa có nhiều.

Tuy nhiên, điểm thuận lợi của người mua là có thể lựa chọn thị trường thứ cấp, mức giá hợp lý hơn. Trong khi thị trường sơ cấp không có nhiều sự lựa chọn thì thị trường thứ cấp có nhiều sự lựa chọn hơn về giá. Tuy sản phẩm thứ cấp không còn mới nhưng đổi lại người mua có thể sẵn sàng đưa vào sử dụng hoặc là có thể sử dụng được ngay.

Chính phủ đã và đang tham gia rất quyết liệt giải quyết, tháo gỡ những khó khăn cho thị trường. Ngân hàng nhà nước đã chỉ đạo các Ngân hàng thương mại điều chỉnh lãi suất giảm và dần sẽ trở về mức hợp lý hơn, tạo điều kiện cho người có nhu cầu ở thực vay, chủ đầu tư cũng như người có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản. Các chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa cũng đã được huy động và được tính toán trên rất nhiều các khía cạnh để hỗ trợ thị trường. Kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng có những tín hiệu tích cực trong việc huy động và hoạt động.

Những việc này giúp cho thị trường có thể cải thiện về các chỉ số như nguồn cung mới, tiến tới là có những định hướng rõ ràng hơn về việc phát triển hạ tầng. Một khi hạ tầng được phát triển đồng bộ sẽ hỗ trợ cho việc kéo nguồn cầu cân đều với tất cả khu vực. Với việc di chuyển thuận lợi, người dân có nhu cầu sẽ sẵn sàng di chuyển đến với các khu vực có mức giá hợp lý hơn.

Đây cũng là một trong những yếu tố giải quyết được vấn đề về việc thời gian qua, khu vực trong nội đô hoặc khu vực gần Vành đai 3 của thị trường Hà Nội đã thiết lập các mặt bằng giá mới ở mức cao, khiến cho khả năng tiếp cận mua nhà của người dân có những cản trở. Đặc biệt, thời gian gần đây, Hà Nội đẩy mạnh việc giải ngân đầu tư công. Đây cũng là yếu tố thuận lợi để thúc đẩy hoạt động kinh tế của Hà Nội nói chung và các hoạt động khác bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản.

Kịch bản thị trường nửa cuối năm 2023 sẽ diễn biến ra sao thưa bà?

Nguồn cung mới căn hộ vẫn sẽ bị hạn chế. Thanh khoản có thể được cải thiện theo sau việc thực hiện các Nghị quyết, chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa…tháo gỡ các vướng mắc cho các dự án của Chính phủ…

Gia Lâm và Đông Anh dự kiến lên quận trong năm nay. Trong quý 2/2023, khu vực này chiếm 29% nguồn cung sơ cấp thành phố Hà Nội và 34% số lượng giao dịch. Từ 6 tháng cuối năm 2023 trở đi, Gia Lâm và Đông Anh sẽ cung cấp 19.500 căn hộ. Đến năm 2025, Hoài Đức, Đan Phượng và Thanh Trì sẽ trở thành quận. Phát triển cơ sở hạ tầng như Đường vành đai 3,5 và 4 được kỳ vọng thúc đẩy nguồn cung tương lai và số lượng giao dịch tại các khu vực này.

Trong 6 tháng cuối năm 2023, 9 dự án căn hộ mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 7.000 căn hộ. Các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm và Hoàng Mai sẽ có tổng cộng 73% thị phần. Đối với phân khúc thấp tầng, cho đến cuối năm 2023, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 695 căn từ 7 dự án. Quận Tây Hồ sẽ chiếm thị phần nhiều nhất với 24%, tiếp theo là Long Biên với 21% và Gia Lâm với 20% thị phần.

Nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa cao. Thị trường được dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm khi các Luật liên quan bất động sản được thông qua. Bên cạnh đó là nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Người dân có thể tiếp cập vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn nửa đầu năm 2023.

Xin cảm ơn chuyên gia về những chia sẻ!

Minh Tâm

Nhịp sống thị trường