MBS cho rằng: “Vẫn còn những thách thức cho các chủ đầu tư bất động sản”

Mặc dù thị trường bất động sản đã xuất hiện những tích cực, song MBS cho rằng, vẫn còn những thách thức cho các chủ đầu tư. Cụ thể, tỷ trọng hàng tồn kho và người mua trả tiền trước trên tổng tài sản cũng đang trong xu hướng giảm do thị trường bất động sản ảm đạm.

Báo cáo triển vọng do CTCP Chứng khoán MB (MBS) công bố mới đây cho thấy, trong năm 2023, một số tín hiệu tích cực bắt đầu xuất hiện trong bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản. Đơn cử như nguồn cung có dấu hiệu phục hồi tại một số khu vực, các dự án mới mở bán đa số đều đạt tỷ lệ hấp thụ cao… Bên cạnh đó, giá căn hộ chung cư tiếp tục có xu hướng đi lên.

Trong năm 2024, các chuyên gia của MBS cho rằng, triển vọng ngành bất động sản sẽ tích cực hơn nhờ một số yếu tố.

Thứ nhất là lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường. Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động quanh mức 9 - 11% (giảm từ mức 12 - 13% thời điểm nửa sau 2022).

Theo MBS, lãi suất giảm là yếu tố sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường bất động sản. Trong đó, lãi suất ở mức thấp tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn của các DN bất động sản nhằm triển khai các dự án mới. Nhờ áp lực tài chính giảm bớt, các chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay hợp lý tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.

Thứ hai, kỳ vọng những vướng mắc về pháp lý kỳ vọng sẽ dần được giải quyết. Vào cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà Ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với mục tiêu quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình bất động sản (đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng) và thắt chặt một số điều khoản trong giao dịch bất động sản.

Đơn vị này đánh giá, với những điều khoản thắt chặt trong quy định và triển khai dự án sẽ khiến các chủ đầu tư phải có nền tảng tài chính vững vàng do luật mới sẽ giảm khả năng chiếm dụng vốn của các doanh nghiệp.

Kỳ vọng trong năm 2024, Luật Đất Đai được thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và Quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, các chính sách hỗ trợ thị trường trái phiếu sẽ hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp, bao gồm Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10, Thông tư 02. Hiện đang có một số đề xuất về việc gia hạn Nghị định 08 đến hết năm 2024 trong bối cảnh năm tới là đỉnh điểm đáo hạn của trái phiếu bất động sản. MBS đánh giá, nếu đề xuất này được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đến các chủ đầu tư khi giảm bớt áp lực thanh khoản và tạo điều kiện phát triển cho thị trường trái phiếu.

Một yếu tố nữa là rủi ro thanh khoản đang được giảm bớt do doanh nghiệp chủ động mua lại trước hạn trái phiếu.

Theo MBS ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý IV/2023 và năm 2024 lần lượt là 12.172 tỷ đồng và 125.305 tỷ đồng, giảm 29% và 5% so với trước khi mua lại. Tuy nhiên, hoạt động mua lại trái phiếu có dấu hiệu chững lại, giá trị trái phiếu bất động sản mua lại trong tháng 10/2023 đạt hơn 1,5 tỷ đồng, giảm 42% so với tháng 9.

Hơn nữa, quy mô nợ vay tính đến hết quý III/2023 của các doanh nghiệp giảm 2,7% so với hồi đầu năm. Cơ cấu nợ vay có sự dịch chuyển sang nợ ngắn hạn do thị trường kém tích cực khiến một số chủ đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó nhu cầu vốn giảm.

Tuy nhiên, MBS cho rằng, vẫn còn những thách thức cho các chủ đầu tư bất động sản. Cụ thể, tỷ trọng hàng tồn kho và người mua trả tiền trước trên tổng tài sản cũng đang trong xu hướng giảm do thị trường bất động sản ảm đạm. Giá trị hàng tồn kho cuối quý III đạt 453.400 tỷ đồng gần như không có thay đổi so với đầu năm cho thấy các dự án đang tạm dừng triển khai. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh và nguồn vốn của doanh nghiệp bị “đóng băng” tại các dự án dở dang.

Đồng thời, lượng tiền người mua trả tiền trước đạt 138.900 tỷ đồng (giảm 5% so với cùng kỳ) cho thấy các doanh nghiệp vẫn còn gặp khó khăn trong mở bán sản phẩm.

Ngoài ra, khả năng tiếp cận vốn ngân hàng vẫn còn khó khăn. Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp.

Theo MBS, trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng tăng lên mức 2.3% (so với khoảng 1.7% hồi đầu năm) và phần lớn đến từ các khoản vay bất động sản. Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Minh Tâm

An ninh Tiền tệ