Không còn chạy theo tin đồn hạ tầng, nhà đầu tư đã quản trị rủi ro tốt hơn?

Mỗi chu kỳ vòng đời của bất động sản kéo dài từ 8 – 10 năm và trải qua nhiều giai đoạn. Trong đó gồm: Phục hồi – tăng trưởng – bùng nổ – suy thoái và đóng băng. Sau mỗi đợt khủng hoảng kết thúc, thị trường BĐS lại xuất hiện lớp nhà đầu tư mới với tư duy đầu tư sắc sảo hơn, họ quản trị rủi ro tốt hơn và không còn đầu tư theo những tin đồn hạ tầng.

Phác họa chân dung của nhóm nhà đầu tư mới, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group nhấn mạnh có sự khác biệt so với lớp nhà đầu tư cũ, điển hình là trong "khẩu vị" đầu tư. Họ có độ tuổi trẻ hơn, đặc biệt là khá tinh ý và quan sát tốt.

Từ việc nhìn thấy nhiều nhà đầu tư đi trước vẫn còn mắc kẹt dòng vốn, sản phẩm ở một số phân khúc, khu vực chưa kịp “thoát hàng”, từ đó có những đúc rút cho bản thân trong câu chuyện đầu tư, dẫn đến việc đề cao sự an toàn. Nhóm nhà đầu tư mới thường sẽ lựa chọn các dự án có đủ pháp lý, có tiềm năng khai thác vận hành.

“Trong bối cảnh hiện tại, quan điểm giữ tiền trước khi kiếm tiền được nhiều người coi là "kim chỉ nam". Nhiều nhà đầu tư trước khi nghĩ đến việc kiếm lợi từ thị trường đã học cách quản trị danh mục đầu tư, quản trị rủi ro để tránh bị mất tiền khi đầu tư. Điều này cũng phù hợp với bối cảnh hiện tại, khi mà cơ hội và rủi ro đan xen”, ông Nga cho hay.

Cùng quan điểm với ông Nga, các chuyên gia cũng cho rằng lớp nhà đầu tư mới đã rút được những bài học trong quá khứ, họ không còn đầu tư theo tin đồn hạ tầng, các nhà đầu tư hiện tại tỏ ra đặc biệt đề cao tính an toàn trong thực hiện giao dịch bất động sản.

Thay vì mua vào ào ào như giai đoạn trước, nhà đầu tư đang ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ để quản trị rủi ro, số khác chọn mua các sản phẩm có sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sở hữu, đặc biệt là những sản phẩm bất động sản ở khu vực trung tâm, sẵn hạ tầng.

Nhà đầu tư hiện tại đã không còn đầu tư chạy theo tin đồn, hay đón trước hạ tầng quá xa. Họ đã từng rút được những bài học của các nhà đầu tư trong quá khứ khi nhà đầu tư gặp rủi ro vì chạy theo tin đồn về các dự án hạ tầng.

Bởi, khi giá đất đã bị thổi phồng quá mức vì các thông tin hạ tầng, người mua cuối cùng thường là những người chịu thiệt thòi nhiều. Họ mua đất với mức giá cao, nhưng khi dự án hạ tầng không diễn ra như kỳ vọng, giá đất có thể giảm nhanh chóng, dẫn đến thua lỗ.

“Việc đầu tư theo kiểu "lướt sóng" bất động sản thường không mang lại giá trị lâu dài. Nếu không có hạ tầng hoàn chỉnh hoặc dự án bị trì hoãn, giá đất tại khu vực đó không thể duy trì ở mức cao. Nhiều trường hợp, người đầu tư phải bán tháo tài sản, gây ra những hệ lụy tiêu cực cho cả thị trường và nền kinh tế địa phương”, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết.

Thực tế cho thấy, đã từng có rất nhiều bài học đầu tư đón sóng Hạ Tầng tại Hà Nội khiến nhà đầu tư phải nếm trái đắng như câu chuyện đầu tư bất động sản Mê Linh cách đây hàng chục năm sau khi Mê Linh có quy hoạch sát nhập vào Hà Nội, hay gần đây nhất là tình trạng đầu tư ăn theo các cây cầu được quy hoạch.

Theo các chuyên gia, để phát triển bất động sản một cách bền vững, không thể dựa vào các tin đồn và cơn sốt đất “ảo, đầu tư đón sóng quy hoạch dễ gây ra những huệ lụy cho thị trường, không bền vững. Nhà đầu tư cần nhìn nhận cân nhắc những giá trị thực của bất động sản. Quy luật cho thấy những bất động sản khu vực trung tâm với giá trị bất biến luôn là kênh đầu tư “ăn chắc mặc bền”, mang lại giá trị cho nhà đầu tư dù ở thị trường Hà Nội, TPHCM hay các thành phố khác.

Tại Hà Nội những bất động sản trung tâm như 4 quận nội đô, khu vực Mỹ Đình hay Tây Hồ Tây luôn có tốc độ tăng giá bền vững. Đơn cử như khu vực Ciputra - Tây Hồ Tây sau gần 15 năm phát triển khu vực này vẫn luôn đứng đầu về tốc độ tăng giá và là nền giá cho rất nhiều khu vực khác.

Theo một khảo sát của Batdongsan.com, khu vực Tây Hồ Tây (Hà Nội) luôn nằm trong top đầu các khu vực về nguồn cung và giao dịch của thị trường. Trong khoảng 3 năm qua, từ 2021 đến nay, tốc độ tăng giá của căn hộ khu vực này luôn cao hơn căn hộ các khu vực khác trung bình từ 7-15%. Dữ liệu của Savills cũng cho thấy từ năm 2021 đến nay, giá bất động sản ở Tây Hồ Tây (thuộc 2 quận Tây Hồ và Bắc Từ Liêm) tăng mạnh hơn so với mặt bằng chung ở thị trường Hà Nội.

Đánh giá về khẩu vị của nhà đầu tư hiện nay, Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng đầu tư đang ưu tiên các dự án khu vực trung tâm. Dự án phải minh bạch đủ giấy tờ, pháp lý mới có thể khiến nhà đầu tư xuống tiền ở thời điểm hiện tại.

Với các sản phẩm đất nền trong dân, nhà đầu tư cũng chỉ đồng ý xem, khảo sát hoặc mua khi đó là đất đã được tách thửa, có sổ riêng. Các dự án đang trong giai đoạn thực hiện, xin thủ tục tách thửa hầu như không được nhà đầu tư quan tâm. Đây là thay đổi rõ nét trong việc "chấm điểm" sản phẩm của nhà đầu tư thời gian gần đây.

“Đồng thời, các nhà đầu tư cũng quan tâm nhiều hơn đến chuyện khai thác, vận hành sản phẩm. Điều này là phù hợp bởi một sản phẩm có thể khai thác, vận hành tốt không chỉ mang lại dòng tiền cho chủ sở hữu, mà còn đảm bảo khả năng tăng giá cao cho sản phẩm”, bà Hằng nhấn mạnh.

Thảo An

Nhịp Sống Thị Trường