HoREA chỉ rõ nguyên nhân doanh nghiệp BĐS vẫn khó giảm giá nhà

HoREA chỉ rõ nguyên nhân doanh nghiệp BĐS vẫn khó giảm giá nhà dù đã hạ mục tiêu lợi nhuận xuống 10%

Cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại được tính bằng công thức: Giá bán = giá thành + chi phí bán hàng + lợi nhuận. Theo HoREA, mặt tích cực là trong những năm gần đây, đã có nhiều Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn có chiến lược xây dựng uy tín thương hiệu, triết lý kinh doanh và tinh thần doanh nghiệp, theo hướng chia sẻ lợi ích cho khách hàng và cộng đồng, không tìm kiếm siêu lợi nhuận (ăn dày) mà chỉ xác định lợi nhuận định mức khoảng 10%/năm, nên đã đưa ra mức giá bán nhà hợp lý.

Về chi phí bán hàng, hiện có chủ đầu tư trực tiếp thực hiện công tác bán hàng, nhưng cũng có nhiều chủ đầu tư giao cho các đại lý để bán hàng.

Như vậy, phần nặng nhất trong giá bán bất động sản được cấu thành từ giá thành.Cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất; Chi phí xây dựng; Chi phí tài chính; Chi phí quản lý. Theo đó, HoREA đã nêu ra những rào cản khiến giá thành bất động sản đang bị đẩy lên cao:

Đóng tiền sử dụng đất 1 lần đẩy chi phí sử dụng đất tăng

Về tiền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật về đất đai, tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại nộp vào ngân sách nhà nước, được xác định "giá đất cụ thể", theo các phương pháp xác định giá đất, chủ yếu là "phương pháp thặng dư" được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Đây là một khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế, theo phương thức trực thu, thu 1 lần. 

Theo HoREA, phương thức thu "tiền sử dụng đất" (và kể cả phương thức thu "tiền thuê đất kỳ hạn 50 năm" nộp 1 lần) như hiện nay, làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn. Với cách làm này, thì các năm sau đó, Nhà nước không còn nguồn thu này, không tiếp tục thu được nữa, nên không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách từ tài sản nhà, đất.

"Nếu thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên "hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất xác định minh bạch (có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất), thì vừa loại trừ được cơ chế "xin-cho", nhũng nhiễu; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở.

Cũng không nên quá lo ngại trường hợp chủ đầu tư vẫn bán nhà với giá quá cao, vì họ sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn và về nguyên lý thì giá cả do thị trường quyết định, họ bán nhà với giá quá cao thì còn có thể bị người mua nhà quay lưng, tẩy chay", văn bản của HoREA nêu rõ.

Điểm nghẽn thể chế pháp luật, làm phát sinh tiêu cực kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục dự án

"Thì giờ là tiền bạc". Thời gian thực hiện thủ tục hành chính càng rút ngắn, chỉ cần "ký nhanh hơn một chút", thì càng có lợi cho xã hội, cho nền kinh tế, cho các doanh nghiệp và người dân, người mua nhà. Trong 05 năm qua, đã có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do dự án có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có sử dụng "đất công" thuộc diện rà soát, kiểm tra, thanh tra, thậm chí, có dự án "không vướng" mà vẫn bị kéo dài thời gian thủ tục hành chính.

Hiệp hội BĐS TPHCM nhận thấy, có nguyên nhân bắt nguồn từ "điểm nghẽn thể chế pháp luật", dẫn đến hệ quả chưa xây dựng được "quy trình thủ tục hành chính" chuẩn, hợp lý, làm phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu, tùy tiện của một số "con người hành chính" trong thực thi công vụ.

Tháng 06/2020, Quốc hội đã thông qua nhiều Luật, trong đó có Luật Đầu tư, Luật Xây dựng (sửa đổi), Luật PPP, kết hợp sửa đổi một số điều của các Luật có liên quan, thể hiện được tính đồng bộ, tính thống nhất, tính liên thông giữa các Luật (Lần đầu tiên, Luật Đầu tư có sử dụng từ "chủ đầu tư"; Lần đầu tiên, Luật Xây dựng có sử dụng từ "nhà đầu tư"; Lần đầu tiên, Luật Nhà ở có sử dụng cụm từ "đất ở hợp pháp và các loại đất khác", tương đương với từ "đất" trong Luật Đất đai). Đồng thời, Chính phủ dự kiến ban hành Nghị định sửa đổi một số nghị định thi hành Luật Đất đai, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc, ách tắc về quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở.

Đi đôi với việc hoàn thiện thể chế pháp luật, các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng kết quả thực hiện Đề án Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, một cửa liên thông cấp độ 4 (công chức giải quyết hồ sơ yêu cầu và thủ tục hành chính, nhưng không tiếp xúc trực tiếp với người dân, doanh nghiệp) sẽ vừa rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, vừa khắc phục được tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực, vừa góp phần thiết thực kéo giảm giá nhà ở.

Chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở

Dự án không chỉ bị đình trệ do những vướng mắc về quy trình đầu tư xây dựng và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài, mà dự án bị kéo dài còn có thể do chủ đầu tư kém năng lực quản trị, hoặc thiếu nguồn lực tài chính làm tăng chi phí quản lý, tăng chi phí tài chính, tăng chi phí bán hàng, tăng chi phí hậu mãi, làm tăng giá thành và làm tăng giá bán nhà, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng các công trình của dự án.

Do vậy, các doanh nghiệp cần coi trọng tăng cường nguồn lực tài chính, nâng cao chất lượng công tác quản trị doanh nghiệp, đổi mới sáng tạo, áp dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo (AI), quản lý dự án theo quy trình khoa học (BIM), để nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và kiểm soát được rủi ro, như Giáo sư Tiến sĩ Paul Krugman (Giải Nobel Kinh tế 2008) đã lưu ý: "Năng suất lao động không phải là tất cả. Nhưng về lâu dài, nó hầu như là tất cả".

Minh Anh

An ninh Tiền tệ