Giá chung cư tại Bình Dương, Đồng Nai tăng chóng mặt, mặt bằng giá mới tăng gấp đôi trong vòng 3 năm
Nếu giá căn hộ trung bình tại Tp.HCM là 67 triệu đồng/m2 (dữ liệu DKRA Group) thì Bình Dương, Đồng Nai đang ở mức 35-45 triệu đồng/m2. Tính về khoảng cách di chuyển, hai khu vực này có cự ly gần với Tp.HCM nhất.
Theo số liệu của DKRA Group, giá căn hộ ở các thành phố lớn quý 2/2023 tiếp tục ghi nhận ngưỡng cao do các dự án mới mở bán chủ yếu là dự án cao cấp. Tại Tp.HCM, giá bán căn hộ trung bình ở mức 67 triệu đồng/m2, một số dự án mới giá cao nhất lên gần 95 triệu đồng/m2. Còn tại Bình Dương, giá cao nhất ở phân khúc căn hộ ở mức 49 triệu đồng/m2. Đồng Nai rơi vào mức 40 -45 triệu đồng/m2.
Khảo sát cho thấy, với các dự án đã hoặc đang chuẩn bị chào bán tại Đồng Nai và Bình Dương có mức giá dao động từ 33-49 triệu đồng/m2. Trong đó, khu vực Đồng Nai giá căn hộ mềm hơn so với Bình Dương. Với các khu vực giáp ranh Tp.HCM, có khoảng cách di chuyển tầm 35-45 phút tính từ khu Đông Tp.HCM như thị trấn Hiệp Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai); Dĩ An (Bình Dương), mặt bằng giá còn một khoảng cách khá xa so với Tp.HCM.
Chẳng hạn, một dự án căn hộ tại Nhơn Trạch, Đồng Nai là Fiato City của Thang Long Real Group đang giới thiệu ra thị trường có giá 33,5 triệu đồng/m2. Với căn hộ 1 phòng ngủ có giá khoảng 1,7 tỉ đồng/căn; căn 2-3 phòng ngủ giá dao động từ 2,5-3,8 tỉ đồng/căn.
Trong khi tại Bình Dương, một dự án căn hộ đang giới thiệu ra thị trường có giá khoảng từ 40 -45 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Như vậy, căn hộ một phòng ngủ rơi vào mức giá trên 2 tỉ đồng/căn. Mức giá căn hộ cao nhất tại khu vực này rơi vào khoảng 48-49 triệu đồng/m2.
Báo cáo DKRA cũng chỉ ra, tổng nguồn cung căn hộ bình dân tiếp tục khan hiếm, giảm 98% so với năm 2019. Những căn hộ có mức giá xung quanh 1-2 tỷ đồng chỉ có tại một số ít dự án nằm ở những khu vực xa trung tâm các thành phố. Căn hộ dưới 1 tỷ đồng đã bị khai tử và ngày càng “đi vào dĩ vãng” kể từ năm 2019.
Nhận định về khả năng giảm giá căn hộ, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, kỳ vọng vào giá căn hộ giảm gần như khó thành hiện thực khi hơn 1 năm qua, giá nhà tại các đô thị lớn đã tăng 10% so với cùng kỳ năm trước bất chấp nhiều biến động thị trường.
Hiện làn sóng di dân từ Tp.HCM về Đồng Nai, Bình Dương – hai khu vực có cự ly gần nhất đang tăng mạnh trong thời gian qua. Đây cũng là hai thị trường bổ sung nguồn cung bất động sản vốn thiếu hụt tại Tp.HCM trong suốt 3-4 năm qua.
Theo bà Huỳnh Giang, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Tp.HCM, việc người mua có xu hướng tìm kiếm căn hộ tại khu vực giáp ranh Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương tăng lên rõ nét. Không chỉ nhu cầu ở, mà mua đầu tư cho thuê cũng đang phát triển những năm qua. Với các dự án gần khu công nghiệp thì nhu cầu về mua đầu tư cho chuyên gia, kỹ sư thuê là mảnh đất khá tiềm năng tại các khu vực này.
Khảo sát thực tế tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) cho thấy, cộng đồng CEO người nước ngoài, chuyên gia, lao động kỹ thuật cao làm việc tại các KCN Nhơn Trạch có xu hướng rời khu vực trung tâm Tp.HCM để chuyển về sống gần với nơi họ công tác hơn nếu như khu vực này có dự án bất động sản đáp ứng được những yêu cầu của các đối tượng này. So với Tp.HCM ở điều kiện tương đồng, giá nhà đất, căn hộ tại Nhơn Trạch còn thấp trong khi hạ tầng đã tương đối đồng bộ.
Còn tại Bình Dương, với vị trí liền kề Tp.HCM, là thủ phủ công nghiệp, một trong những địa phương dẫn đầu về thu hút lực lượng lao động trên cả nước. Theo kết quả điều tra dân số, Bình Dương hiện có 2,3 triệu người, 53,5% dân số là người nhập cư. Bình Dương cũng là tỉnh có tỷ lệ người di cư phải thuê nhà cao nhất cả nước, ở mức 74,5%.
Đến năm 2022, tốc độ đô thị hóa tại Bình Dương đạt trên 82%. Đây được xem là tốc độ đô thị hóa nhanh nhất cả nước, con số này vượt xa tỉ lệ bình quân cả nước là trên 40%. Bức tranh này cho thấy Bình Dương đang chịu sức ép rất lớn về nguồn cung nhà ở.
Tuy nhiên trong hơn 3 năm qua, giá nhà tại Bình Dương đang tăng nhanh tiệm cận Tp.HCM. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, nếu như trước năm 2019, giá căn hộ trung bình tại Bình Dương dao động từ 20 - 25 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã tăng đến 40 - 45 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án tại trung tâm thành phố Thuận An, Dĩ An cũng đã cán mốc 47 -49 triệu đồng/m2.
Trở lại Tp.HCM, nếu tính trung bình giá căn hộ Tp.HCM rơi vào khoảng 60 triệu đồng/m2, khi mua một căn hộ diện tích 60m2, người mua nhà sẽ phải bỏ ra 3,3 tỷ đồng với nguồn vốn ban đầu ít nhất 1 tỷ đồng tương đương 30% giá trị căn hộ, chưa kể áp lực thanh toán gốc và lãi vay ngân hàng mỗi kỳ. Phần lớn ngân hàng chỉ hỗ trợ lãi vay tầm 1 năm đầu, sau sẽ thả nổi, rất ít dự án chấp nhận hỗ trợ thanh toán dài hạn cho người mua.
Đại diện CBRE cho biết, nếu chỉ áp dụng các chính sách bán hàng như trước kia thì cơ hội khách hàng sở hữu nhà sẽ rất khó vì áp lực về giá cũng như trả lãi quá cao. Vì vậy để kích cầu thanh khoản, hiện tại rất cần những hỗ trợ đến từ đơn vị tiềm lực mạnh với các gói tài chính hướng đến giá trị thực.
Có thể thấy, thị trường bất động sản đang có nhiều chuyển biến tích cực nhờ chính sách hỗ trợ hiệu quả từ Chính phủ với các nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án và cung cấp nguồn tín dụng cho các chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giảm hàng loạt lãi suất điều hành lần thứ 4 liên tiếp. Trong đó riêng tháng 3 có 2 lần giảm lãi suất, tháng 5 có một lần (vào 25/5) và tháng 6 bắt đầu từ 19/6.
Một trong những điểm đáng chú ý trên thị trường thời gian gần đây đó chính là sự quay trở lại của phân khúc trung cấp, có mức giá từ 30-50 triệu/m2. Theo đại diện Savills, đây sẽ là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường thời gian tới bởi mức giá hợp lý, đáp ứng đúng nhu cầu ở thực.
“Khi thời điểm khó khăn nhất qua đi, nhiều chủ đầu tư tái cấu trúc, chuẩn bị nguồn cung sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thị trường đồng thời tìm được nguồn vốn để duy trì hoạt động đầu tư dài hạn thì sẽ điều chỉnh nâng giá bán sản phẩm. Vậy nên, nếu khách hàng đã tích lũy đủ tiền mặt, nên nắm bắt thời điểm này để mua nhà, ưu tiên sản phẩm chuẩn pháp lý và lựa chọn đòn bẩy tài chính tốt nhất”, đại diện một doanh nghiệp bất động sản phía Nam cho hay.
Hạ Vy
Nhịp sống thị trường
