Đề xuất xác định giá đất theo thị trường

Vấn đề xác định giá đất là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất của Luật Đất đai. Giải quyết được cơ chế định giá đất thì các quy định khác của Luật Đất đai sẽ được xử lý dễ dàng và thuận lợi.

Hiện tại, việc định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng.

Tách thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Đồng thời, việc tổ chức thực hiện định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, kéo dài, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan đến định giá đất tại một số địa phương chưa tốt.

Đặc biệt, trình độ, năng lực thực hiện định giá đất của cán bộ định giá đất và của Hội đồng thẩm định giá còn hạn chế. Hội đồng thẩm định giá đất hoạt động kiêm nhiệm nên khó khăn về thời gian và ảnh hưởng đến chất lượng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, TP quy định.

Để nâng cao năng lực quản lý đất đai về giá đất, cần nhanh chóng hoàn thiện chính sách về giá đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập với kinh tế thế giới. Giải pháp cho vấn đề định giá đất là phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các Nghị định đã ban hành, đồng thời xây dựng các Nghị định, Thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thi hành.

Nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn của Luật và văn bản dưới Luật. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần rà soát các Nghị định, Thông tư, đối chiếu với văn bản Luật để sửa đổi, bổ sung cho nhất quán và phù hợp với thực tiễn để việc thi hành Luật được nghiêm túc, đúng đắn hơn.

Thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ quan nhà nước độc lập với nhau. (Người dân làm thủ tục tại Chi cục Thuế TP Thủ Đức - Ảnh: Ngọc Phượng).

Đặc biệt, chúng ta phải tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất. Bởi vì, điều này dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi.

Kinh nghiệm ở nhiều nước, thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ quan nhà nước độc lập với nhau. Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.

Kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin

Vấn đề cốt lõi, quan trọng đối với việc định giá đất, đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5-7%. Trong khi đó, ở Việt Nam lại rất khác xa so với giá thị trường.

Tuy chúng ta đã đưa ra những chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất gần như tương đồng với thông lệ, chuẩn mực của quốc tế. Nhưng khi triển khai thực hiện công tác định giá đất vẫn không được như mong muốn sát với giá thị trường. Bởi những thông số đầu vào để xác định chưa có những căn cứ, đủ mức độ tin cậy. Đồng thời, năng lực đội ngũ cán bộ định giá còn thiếu kinh nghiệm và hạn chế.

Để khắc phục những hạn chế này, thông tin là yếu tố rất quan trọng, cần thiết cho công tác định giá đất. Nguồn thông tin đáng tin cậy sẽ giúp cho các cán bộ định giá đưa ra được những kết luận chính xác.

Vì vậy, xây dựng và kiện toàn hệ thống lữu trữ thông tin là một giải pháp quan trọng và cần thiết trong quá trình định giá đất. Cùng với kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin, chúng ta cũng cần xây dựng quy trình đọc và quản lý thông tin một cách hiệu quả, nhanh chóng và bảo mật cao.

Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ, phỏng chừng. Muốn vậy, cần tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, vấn đề này gặp rất nhiều khó khăn.

Đặc biệt, đối với các loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm tiền thuế phải nộp. Làm sao phải thu thập được những thông tin về giá mua, bán đất thực tế đối với những giao dịch mua bán đất đã thành công, chứ không phải thu thập thông tin giá chào bán đất. Do vậy, chung ta cần có những chế tài khuyến khích hoặc buộc những người đã giao dịch công bố.

Bên cạnh việc hoàn thiện các phương pháp định giá đất truyền thống đã ban hành, chúng ta cần nghiên cứu sử dụng các phương pháp định giá hiện đại bằng sử dụng công nghệ số vào công tác định giá đất. Đây là một công cụ có thể giúp cho các cơ quan định giá đất hàng loạt.

Đặc biệt, chúng ta cũng cần xây dựng lại chương trình đào tạo về kiến thức, kỹ năng cũng như yêu cầu đầu vào của những đối tượng đào tạo để cấp chứng chỉ hành nghề có ý nghĩa thực tiễn.

PGS.TS Ngô trí Long - Chuyên gia kinh tế

Diễn đàn doanh nghiệp

https://diendandoanhnghiep.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-thi-truong-226161.html