Nếu “xoá sổ” các chung cư mini thì điều gì sẽ xảy ra?

Chung cư mini đang là loại hình đáp ứng đa dạng cho người lao động muốn ở trong các khu vực nội thành để tiện làm việc, sinh hoạt.

Vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội gây thiệt hại lớn. Liên quan đến thảm hoạ này, khá nhiều người cảm thấy loại hình chung cư mini dạng tự xây, chia phòng quá nguy hiểm. Và mô hình này không phù hợp, "phải thay bằng chung cư hiện đại hoặc cung cư nhà ở xã hội".

Tuy nhiên, trong thực tế tại Hà Nội và TP.HCM, "loại hình chung cư mini hay tương tự" đang là phổ biến đáp ứng cho nhiều người lao động và cả những nhân viên thu nhập trung bình khá.

Từ pháp lý đến thực tế

Khá ngạc nhiên vì chữ “Mini” là tiếng nước ngoài, nhưng thuật ngữ chung cư mini lại được thể hiện trong văn bản hành chính thay vì dùng thuật ngữ “chung cư loại nhỏ". Dưới đây là một số quy định pháp lý về loại hình này:

Theo Luật nhà ở 2014 định nghĩa nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Điều 22, Nghị định 71, quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội nêu rõ chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), diện tích sàn xây dựng phải đạt tiêu chuẩn nhất định và đáp ứng các tiêu chuẩn khác của Luật Nhà ở hiện hành.

Theo luật quy định thì diện tích căn hộ chung cư mini từ 30m2-50m2.

Để được cấp giấy phép xây dựng chung cư mini chủ đầu tư phải tuân thủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, bao gồm hồ sơ, tiêu chuẩn, quy chuẩn và mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây dựng cho tòa chung cư mini có thể được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc không chấp thuận, phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Một quảng cáo về căn hộ chung cư mini.

Nếu tòa chung cư mini là nhà ở riêng lẻ và đáp ứng các điều kiện theo quy định, người mua sẽ được cấp sổ hồng sở hữu riêng cho căn hộ mua và quyền sử dụng chung đối với diện tích đất xây dựng tòa chung cư này.

Ngược lại, nếu tòa chung cư mini không đáp ứng các điều kiện được nêu trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, việc mua bán có thể được thực hiện hoặc không. Nếu được thực hiện, người mua sẽ không sở hữu riêng từng căn hộ, mà toàn bộ các người mua sẽ có quyền sở hữu chung đối với các căn hộ trong tòa chung cư và diện tích đất xây dựng.

Thực tế, khác với xây nhà trên đất, đối với chung cư mini, các chủ sở hữu các căn hộ trong chung cư mini không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Đây là một trong những yếu tố thể hiện rằng người mua chung cư mini bị hạn chế quyền theo quy định của pháp luật trong việc thực hiện một số hoạt động liên quan như không thể chuyển đổi một cách hợp pháp được, không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, không thể thừa kế hay thực hiện một số quyền dân sự khác.

Như vậy có thể hiểu “chung cư mini" là loại hình tòa nhà cao tầng có quy mô nhỏ, bao gồm nhiều phòng như từng căn hộ và do cá nhân hoặt nhóm cá nhân sở hữu đất xây lên để cho nhiều người ở.

Nếu xây đúng quy định, thì nhà nước sẽ cấp sổ hồng cho từng căn hộ, các căn hộ này phải lớn hơn 30m2.

Với cách hiểu pháp lý này, thì chung cư mini “ngon” hơn chung cư theo dự án của công ty nhiều, bởi vì nó cho phép thiết kế mỗi căn 30m2. Trong khi chung cư dự án thì chỉ có một số căn được thiết kế như vậy. Ngoài ra nó còn có mật độ xây dựng và các hạ tầng mềm hơn rất nhiều chung cư DA.

Nhưng tìm hiểu thực tế, chỉ một số ít chung cư mini được cấp sổ hồng cho người sở hữu. Đó là những chung cư trong nội thành Hà Nội và TP.HCM được xây lại từ chung cư nhỏ cũ kỹ, để cấp lại cho các người đang ở, các chung cư mini được xây trên lô đất của tư nhân, được xin phép xây dựng thì hầu như chưa có căn nhà nào được cấp sổ hồng.

Chung cư mini vừa cháy ở Hà Nội là một trong rất nhiều căn nhà tư nhân được cải tạo, hoặc xây mới theo dạng căn phòng cho thuê, và triển khai kinh doanh với các hình thức "phòng trọ, hoặc các appament". Trong đó, một số chủ đầu tư bán đứt căn phòng cho nhà đầu tư thứ cấp theo dạng giấy tay, hoặc vi bằng như trường hợp chung cư mini vừa cháy.

Mô hình chung cư mini đã có từ lâu ở các nước phát triển và ở Việt Nam?

Một tòa nhà có nhiều căn hộ cho thuê hoặc sở hữu riêng đã có ở các thành phố Âu Mỹ từ lâu. Nó thường là nhà phố 3 - 4 tầng, mỗi tầng có một số phòng như căn hộ, có phòng dùng cho thuê, có phòng là sở hữu của cá nhân trong tòa nhà. Tất nhiên căn nhà (tòa nhà) này không có những tiện ích chung như chung cư hiện đại như hồ bơi, sân chơi, phòng gym... Nhưng đây là mô hình ở khá tốt cho cư dân đô thị của nhiều thành phố châu Âu và Mỹ.

Tại Việt Nam, sau năm 1975 các nhân viên, cán bộ thường được phân nhà ở trong các phòng của một biệt thự hoặc nhà phố 3, 4 tầng. Đây chính là hình thức chung cư mini. Những người này được Nhà nước công nhận quyền sở hữu diện tích được phân,nhưng không cấp sổ hồng. Sau đó, họ bán nhà thông qua giấy tờ viết tay.

Điều gì sẽ xảy ra nếu “xoá sổ” các chung cư mini?

Rõ ràng các dạng chung cư mini (được hiểu là các căn nhà phố, nhà hẻm được thiết kế theo từng phòng để cho người ở độc lập theo các dạng phòng trọ, căn hộ dịch vụ...) đang là loại hình đáp ứng đa dạng cho người lao động muốn ở trong các khu vực nội thành để tiện làm việc, sinh hoạt.

Những người này bao gồm các gia đình chưa đủ tiền mua nhà, những người độc thân, những người học hành công tác ngắn hạn, những người chọn cách ở thuê… mà khá nhiều là thu nhập trung bình khá trở xuống. Và đây là số đông khá phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM. Và chung cư mini đã đáp ứng đươc nhu cầu này.

Do vậy, vấn đề chính ở đây phải là các phương án PCCC và thoát hiểm để bảo đảm khi có cháy nổ. Các phương án này cần làm tốt một cách hợp lý từ cơ quan PCCC và trách nhiệm của người quản lý toà nhà thì mô hình này sẽ phát huy tác dụng. Còn nếu theo phương án của cơ quan PCCC quá nghiêm ngặt bất hợp lý thì sẽ khó thực hiện. Ở chiều ngược lại, cán bộ PCCC và chủ tòa nhà vì lợi ích mà không quản lý tốt thì hậu quả sẽ ghê gớm.

Như vậy, chúng ta cần hiểu vai trò của chung cư mini, và cách thức hợp lý để quản lý an toàn.

TS.Đinh Thế Hiển* Chuyên gia kinh tế

Nhịp sống thị trường